5.17新政拉起了二手成交，却没能带起新房 | 房叔说No.472
共 7盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
5.17新政后，杭州二手房成交量明显放大，近段时间除端午假期几乎每日的成交都突破了200套大关，多日成交数据更超过300套。
二手房成交回暖来的非常迅速，在一定程度上足以证明5.17新政对于短期市场的刺激力度，用超预期形容5.17新政并不夸张，从侧面也能反馈出，杭州这座城市的购买力相对其他城市而言依旧强劲。
但需要注意的是，根据我的推测，此次新政的刺激力度展示出来的效果更多体现在短期，放松力度虽超预期，却不能持久。
此次短期的二手成交放量，很大一部分是放松的趋势驱动着一些本就有计划入手二手房的需求加快成交的步伐，再加上一些有跨城优化住房配置的外来需求合力，导致短期成交异常上升。
而这些需求并不能逆转二手房总体供应过量的格局，故此也不能导致二手房价格的普遍上涨。
没有上涨预期，被定向放松至二手房市场的外来需求购置二手房就不会太过急切，那么等这批被放松预期赶着加速成交的需求消耗完毕后，二手市场的整体需求大概率会逐渐疲软。
所以5.17新政会导致二手房重新雄起基本是不大可能的。
除非再次出现宽松政策继续投放至市场，但在极短期内，这种可能性并不大，所以我们5.17给出的预判是：二手成交会回暖，价格却不会明显异动，买二手依旧可以按照自己的节奏来。
如果我们再结合新房表现来看，更能发现5.17新政的政策力度并未深入全市场。
与二手房的火热成交不同，此次新政几乎未对新房造成直接影响，根据观察，新房反而在近期还出现了一定的热度下滑，持续着去年至今的新房冷却态势。
在此，我选取了具有典型代表的几个新房板块，包括了改善、刚改、刚需等热门板块，对比他们今年以来的中签率、登记人数、以及入围门槛等相关数据。
从下列数据可以非常明显的发现两个迹象，一是，新房分化依旧严重；二是，新房的热力圈还在缩小。
| PART 2 |
奥体、望江新城、未科等新房热度第一梯队的板块，新房至今都几乎未被市场下行所影响，保持着极高的抢房热度，尤其奥体、望江新城。
星潮映象是奥体今年到目前为止开盘的独苗，一共两次开盘便顺利清盘。不仅于此，1月、3月两次开盘，登记组数还出现了逆势上扬的态势。
1月首开触发有房家庭顶格社保，顶格社保报名家庭高达2502组，3月加推顶格社保登记家庭超过3000组，达3041组之多，可见奥体新房在今年年初热度不减反增，也证明了板块发展预期+超高倒挂的诱惑力之大。
望江新城的大面积顶豪——海潮望月，分别在3月以及5月开盘，两次皆触发社保。
其中第二次开盘有房家庭社保门槛达187个月，相较于首开149个月还多出了38个月，虽然和二开套数较少有直接关联，但不可否认的是，望江新城这类优质板块仍具有极高的热度，并未出现可感知的热度下行。
未科的杭珹未来中心是今年几个超级红盘之一，从首开至今，每次都触发了现阶段极难触发的限售，在一定程度上说明了未科的人才密集度确实远超其他板块。
但我们细看它的中签率变化，以及有房家庭入围门槛，可以发现，自首开以来，杭珹未来中心虽保持着高烧不退，却出现了热度略微下降的迹象。
中签率从首开的8.97%上涨至5月二开的9.92%，最近两次开盘甚至没有触发有房家庭顶格社保。
客观的说，杭珹未来中心最近几次开盘入围门槛下降在一定程度上是受假期影响，或是受优质楼盘的分流，但在某种意义上也确实说明了新房热力圈的萎缩形势的严峻，如果新房市场的需求足够坚定，也没有出现信心缺失，那么杭珹这类楼盘就不可能出现有房家庭入围降低的可能。
顶级红盘都已如此，再看一眼其他次级、普通板块的相关数据就更为清晰。
| PART 3 |
看一眼近年大热的市北，潮听映月府为市北近年受关注度最高的新盘，在4月及6月分别领出一张预售证，4月登记家庭超过2560组，有房入围门槛93个月，也就是说如果没有社保排序的摇号机制限制，潮听可以入围摇号的家庭大概率在3000组左右。
而6月的二开，登记家庭2269组，未触发社保排序。
同楼盘相隔两个月，登记家庭数下降达25%以上，社保排序也未触发，要知道这可是杭州新房热度头部的次级板块，如今都已不用拼社保。
与市北处于同一热度级的运河新城则更为惨淡一些。
河语光年最后一次开盘登记家庭数超2980组，有房家庭入围65个月，板块最近一次开盘，登记数据下降至1200余组，未触发社保。
可以预见到，接下来如果艮北再次新房开盘，结局和市北、运河新城也不会相差太多，降温、甚至明显降温是必然的。
这是艮北、市北、运河新城的限价新房不香了吗？显然不是，具体原因我们后面再说。
再来看看城东新城，印月1月加推，登记1546组，无入围门槛；会潮悦府首开，同样的限价登记1146组，无入围门槛，登记组数降幅达25.8%。
相较之下，城东新城反而稳了一些，但这与大城东范围内短期严重缺房、以及周边需求更为稳定关系更大一些。
再将视野放至刚需刚改新房。
| PART 4 |
丁桥是刚需刚改的重点关注区域之一，但今年尚未有新房开盘，故我将与丁桥几乎融为一体的华丰新房纳入对比对象。
丁桥最近一次开盘的新房为花芸春境，在21年11月底首开，登记数量为1252组，未触发社保排序，华丰的都和轩3月首开，登记657组，未触发社保排序，登记家庭组数降幅达47%。
虽这两盘为两个板块的两个楼盘，但从可买性的角度和地段的差异而言，二者并无太大区别，所以较大程度能反馈出该区域的新房热度变化程度。
登记人数接近腰斩，热度趋势不言自明。
再来看萧山科技城。
滨望雅庭为今年萧科新房独苗，它的中签率曲线几乎是杭州普通板块新房热度演变的缩影，从1月首开登记家庭组数692，到二开227、三开250，四开72，热度一路下滑。
看一眼临平新城。
鼎湖未来云城，首开之前造势为热门粉盘，2月首开以来，三次登记组数依次为1108、804、451，短短两三个月登记数量降幅接近60%，最近一次中签率高达67.18%，几乎想买就能买到。
其他同层次板块也基本如此。
短短不到半年的时间，杭州新房一房难求的热力圈已经从东湖新城、崇贤、大江东、南卧等板块缩小到申花、奥体、未科、望江新城等核心板块，降温之迅速令人咋舌。
| PART 5 |
回到“这是艮北、市北、运河新城的限价新房不香了吗？”这个问题。
新房现在不是不香了，市北、艮北、运河新城等这些优质板块的新房依旧很香，变的不那么香的原因是这盘菜目前只给特定的人群吃。
他们是老杭州人、落户满五年的“老”新杭州人、落户+满二社保和未落户满四年社保（个税）的新杭州人。而刚落户的新杭州人、社保幼子的外地人只能吃二手，新房只能眼巴巴的看着。
当宅地还在不停的出让，限价稳定、二手还未扭转价格颓势，没有增量需求和他们竞争，这群挑食的人还会继续挑食，甚至更进一步挑食。
普通红盘会变成粉盘、粉盘则变成普通盘，普通盘则人人有机会，甚至销售重新将你奉为座上宾。
但如果这些刚落户的新杭州人、短社保优质外地需求被解封了，优质新房大概率将重新化身为僧多肉少的抢食局，被冷落的新房们将再次成为香饽饽。
总而言之，有人抢的房子更香。
至于会不会解封，或者在何时会被解封，我也不知道。
但可以知道的是，当近郊的新房甚至较为优质的新房，也开始愁卖了、滞销了，继续维持当前的政策条件不变就很难了，解封恐怕也就不远了。
这就是我们定义的杭州新房上车的窗口期，请珍惜。尤其是刚需刚改。
至于5.17？它影响不了买新房的购房者，所以它救不了新房，甚至二手房也挽救不了多久，在整体下行的市场下，过量的放松才能逆转趋势。
而如果市场趋势未改，则政策趋势也不会改变，接下来，大概率还是松。
尽量别和政策趋势作对。
新房还在降温，我却要劝你：好的新房要珍惜。有限价和板块发展预期做盾，市北、艮北、运河新城，这些次级优质板块的新房请积极参与。
当然你是中高社保、乃至顶格社保，那么确实可以继续“为所欲为”一段时间。
如果放着优质新房都不积极参与，让那些高价接盘二手房的大侠们情何以堪？要小心他们一不小心变成新房市场的抢食之人。
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